Jak dobrze i bezpiecznie sprzedać mieszkanie?
To wcale nie takie proste, jak się wielu wydaje. Sprzedaż mieszkania to na tyle ważna i odpowiedzialna decyzja, związana z poważnym stresem, że warto opierać się w trakcie całego procesu kupna na wiedzy i doświadczeniu eksperta, czyli pośrednika w obrocie nieruchomościami. Zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741, art. 179 ust. 2) "pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami".
Z pośrednikiem czy bezpośrednio?
Wiele osób noszących się z zamiarem sprzedaży mieszkania zadaje sobie pytanie, czy korzystać z usług pośrednika. Wystarczy dać ogłoszenie. Tymczasem sprzedaż mieszkania nie ogranicza się tylko do znalezienia klienta chętnego do kupna. Nie każdy potrafi właściwie przygotować umowę przedwstępną, ustalić realną cenę, określić wypłacalność kupującego z uwzględnieniem procedury kredytowej. Nie każdy też potrafi bezpiecznie zorganizować zapłatę ceny sprzedaży i wydanie lokalu oraz dopilnować zmiany umów odnośnie do mediów. Zatem sprzedaż z udziałem pośrednika należy polecić przede wszystkim osobom, które cenią sobie bezpieczeństwo, bo często chodzi o dorobek życia, nawet kilku pokoleń.
Przy wyborze biura pośrednictwa należy jednak zwrócić uwagę na kilka rzeczy. Po pierwsze, należy korzystać tylko z usług licencjonowanego pośrednika. Aby to sprawdzić, wystarczy zapytać o numer licencji i świadectwo nadania oraz dowód ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej. Ubezpieczenie takie oznacza, że jeżeli pośrednik narazi nas na szkodę (np. nie sprawdzi stanu prawnego nieruchomości) będzie miał z czego wypłacić odszkodowanie.
Uwaga! Minimalna kwota ubezpieczenia z tego tytułu wynosi około 90 000 złotych, co przy dzisiejszych cenach mieszkań jest niewystarczające i w razie poniesionych strat nie zapewni odpowiedniego odszkodowania!
Należy szukać takiego pośrednika, który posiada ubezpieczenie na kwotę przewyższającą cenę sprzedaży nieruchomości. Jeżeli pośrednik nie dysponuje takim ubezpieczeniem i licencją, to znaczy, że nie jest pośrednikiem, tylko oszustem i należy opuścić biuro. W Polsce jest zarejestrowanych 3 razy więcej agencji nieruchomości niż licencjonowanych pośredników. Oznacza to, że 2 na 3 biura działają niezgodnie z prawem, narażając swoich klientów na poważne ryzyko. To tak jakby ktoś otworzył gabinet lekarski i w nim leczył, nie będąc lekarzem.
Po drugie, należy unikać biur pośrednictwa, które żądają opłat z góry za przyjęcie zlecenia. Pośrednik powinien bez pobierania opłat prezentować mieszkanie chętnym, towarzyszyć przy oglądaniu mieszkania, a jego wynagrodzenie powinno być płatne po wykonaniu zlecenia, zgodnie z podpisaną umową pośrednictwa przy kupnie. Pośrednicy pracują przy pomocy innych osób, ale biorą za nich pełną odpowiedzialność, a osoby te powinny mieć pisemne pełnomocnictwa od pośredników.
Jak dokonać wyboru dobrego pośrednika?
-
Zasięgnijmy opinii znajomych, którzy korzystali już z usług pośrednika.
-
Przejrzyjmy oferty pośredników w prasie, internecie, pismach fachowych (warto wybrać firmę specjalizującą się w sprzedaży nieruchomości w danej okolicy).
-
Postarajmy się ustalić, czy pośrednik należy do jakiegoś stowarzyszenia, czy jego oferta znajduje się na stronie internetowej lub czy współpracuje z innymi biurami nieruchomości (pozwala to na zdobycie ogromnej bazy danych o nieruchomościach bez konieczności odwiedzania kilku firm i składania kilku zleceń).
-
Zwróćmy uwagę na możliwość współpracy agencji nieruchomości z bankiem, notariuszem itp.
-
Obserwujmy naszego agenta. Zwróćmy uwagę na liczbę osób, które przyszły obejrzeć nasz mieszkanie, jak zachowuje się pośrednik w kontaktach z nami, czy potrafi być miły i kompetentny.
Dlaczego mam podpisać umowę pośrednictwa?
Obowiązek podpisania takiej umowy nakłada powołana na wstępie Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Jeśli pośrednik nie zawiera takiej umowy, po prostu łamie prawo. Kto, jak kto, ale pośrednik jest osobą, która z należytą starannością powinna przestrzegać prawa. Umowa ta określa wzajemne zobowiązania, w tym ewentualne wynagrodzenie, musi wskazywać pośrednika wraz z numerem licencji odpowiedzialnego za ewentualną transakcję. Najczęściej spotykane umowy to tzw. umowy rezultatu. Jeśli nie sprzedamy mieszkania przez pośrednika, to taka umowa staje się bezprzedmiotowa i pośrednik nie ma żadnych roszczeń o wynagrodzenie.
Istnieją dwa rodzaje umów: otwarta oraz na wyłączność.
Umowa otwarta zawierana z wieloma agencjami. Obowiązuje na czas nieokreślony (aż do znalezienia nabywcy). Jak to wygląda w praktyce? Chęć sprzedaży zgłaszana jest do dziesięciu biur pośrednictwa. Wadą takiej umowy jest fakt, że żaden z dziesięciu pośredników nie zaangażuje się bez reszty w poszukiwania klienta (przede wszystkim finansowo w marketing), bo obawia się, że mieszkanie może być sprzedane przez któregoś z 9 kolegów. A komu chce się pracować i inwestować pieniądze w reklamę, jeśli na koniec miesiąca ma 10% pewności, że dostanie wypłatę i zwrot poniesionych kosztów.
Umowa na wyłączność. Klauzula wyłączności oznacza, że nie wolno korzystać z usług innego agenta. Brzmi ona tak: "Zamawiający zobowiązuje się nie dokonywać w czasie trwania niniejszej umowy żadnych zleceń w zakresie objętym jej przedmiotem jakiemukolwiek innemu podmiotowi, w szczególności - innemu biuru pośrednictwa w obrocie nieruchomościami”. Umowę na wyłączność zawiera się na czas określony. Zaletą takiej współpracy jest to, że kontaktujemy się tylko z jednym biurem. Oferta naszego mieszkania jest lepiej reklamowana. Pośrednik bardziej się przykłada do swojego zadania, bo wie, że inny agent go nie ubiegnie. Może więc przeznaczyć środki na specjalne wyróżnienia w portalach internetowych, umieszczać fotooferty w prasie. Wyłączność nie oznacza, że pośrednik, z którym zawarliśmy taką umowę działa sam. Oferta mieszkania jest wprowadzana do wspólnej bazy danych MLS i oferowana przez kilkuset innych pośredników działających w tym systemie. Jeśli w sprzedawanym lokalu już nie mieszkamy, a agent działa na wyłączność, należy koniecznie przekazać mu klucze. Nie trzeba będzie przyjeżdżać za każdym razem, gdy ktoś zechce obejrzeć mieszkanie, tym bardziej, że wielu kupujących w ostatniej chwili rezygnuje z oglądania mieszkania.
Uwaga! Jak ognia należy unikać tych „pośredników”, którzy nie podpisują umów pośrednictwa lub podpisują inne umowy- na przykład zlecenia. To nie pośrednicy, tylko „przebierańcy”. Nic nie podpisujemy, ale w razie nieszczęścia nie mamy umowy, która mogłaby być podstawą do roszczeń wobec oszusta agenta. Poza tym, jeśli pośrednik nie podpisuje umów z kupującym, to nigdy nie wiadomo, kogo przyprowadza do mieszkania. Dobry agent podpisuje umowę z każdym oglądającym mieszkanie, sprawdzając jego dowód osobisty. Unika w ten sposób tych, którzy wcale nie chcą kupić mieszkania, a mają sobie tylko znane nieuczciwe powody i pragną zachować anonimowość
Czy mam wyremontować mieszkanie?
Należy zastanowić się, co można zrobić w mieszkaniu, aby niskim kosztem poprawić jego wygląd. Innymi słowy, jeśli ciekną krany - wymienić uszczelkę, zaszpachlować dziury w ścianach po starych obrazkach, pomalować ściany. Warto umyć okna, klatkę schodową, zasadzić kwiatki na balkonie. Będzie to kosztować niewiele czasu i pieniędzy, a o ładnych kilka tysięcy może podnieść wartość nieruchomości. Nie warto przeprowadzać remontu dla samej sprzedaży. Kolorystyka i materiały wykończeniowe mogą nie przypaść do gustu potencjalnym nabywcom, a środki zaangażowane w remont mogą się nie zwrócić.
Ustalenie ceny sprzedaży
Można to zrobić na 3 sposoby:
-
Z rzeczoznawcą majątkowym, który sam wyceni lokal. Rzeczoznawca przyjdzie i obejrzy mieszkanie. Po kilku dniach przyśle operat szacunkowy, w którym będzie określona wartość mieszkania na podstawie jego położenia, wykończenia i oczywiście w oparciu o ceny nieruchomości ostatnio sprzedawanych w tej okolicy. Operat kosztuje 300-500 zł. Problem polega na tym, że operaty nie uwzględniają ostatnich zmian rynkowych, ponieważ są robione na podstawie porównawczej z aktami notarialnymi sprzedaży, wpływającymi z pewnym opóźnieniem. Dlatego wyceny mogą się nieco różnić od faktycznych cen sprzedaży.
-
Pomóc w wycenie lokalu może też pośrednik, który korzystając ze swego doświadczenia, stwierdzi, czy oczekiwana cena jest możliwa do uzyskania albo czy nie jest za niska. Poda przy okazji ceny transakcyjne porównywalnych mieszkań i na tej opinii możemy się opierać, zwłaszcza gdy działa w tym rejonie, gdzie znajduje się mieszkanie. Wycena mieszkania jest często wliczona w prowizję, nie wiąże się wiec z dodatkowymi kosztami.
-
Na własną rękę? Można popatrzeć na inne oferty sprzedaży. Należy jednak pamiętać, że wstępne ceny wywoławcze odbiegają od cen transakcyjnych nawet o 30%. Większość właścicieli, wyceniając lokal, dolicza do ceny "wartość sentymentalną". Dla potencjalnego nabywcy jest ona jednak bez znaczenia, a zawyżona cena tylko przedłuża czas sprzedaży.
Dokumenty prawne mieszkania
To pośrednik jest osobą, która musi wiedzieć, jaki dokumenty będą potrzebne do sprzedaży mieszkania. Należy przygotować te, które są w naszym posiadaniu. Zgodnie z powołaną na wstępie Ustawą o gospodarce nieruchomościami pośrednik ma na podstawie zawartej z nami umowie pośrednictwa możliwość odbierania odpisów, wypisów i zaświadczeń, które są niezbędne do sprzedaży mieszkania. Korzystając z usługi pośrednika oszczędzamy czas związany na przykład ze staniem w kolejce po odpisy ksiąg wieczystych.
Negocjacja ceny
Jeżeli znajdzie się chętny na kupno naszego mieszkania, następuje kolejny etap, czyli ustalanie ceny. Jest to pierwszy element, jaki strony muszą uzgodnić. Jeżeli bowiem nie możemy porozumieć się co do ceny, inne ustalenia nie mają znaczenia. Na tym etapie bardzo przydatną rolę będzie pełnił pośrednik, który wielokrotnie uczestniczył w takich negocjacjach. Nie jest on stroną tych negocjacji, ale zależy mu na znalezieniu kompromisu między oczekiwaniami sprzedających i kupujących. Można spokojnie powierzyć mu tę rolę, jeżeli jest szansa na ustalenie wspólnej ceny to zrobi wszystko, aby strony doszły do porozumienia.
Umowa przedwstępna
Każdą umowę sprzedaży można poprzedzić umową przedwstępną, jednakże zawarcie umowy przedwstępnej ma sens tylko wówczas, jeżeli z różnych względów zawarcie umowy sprzedaży nie jest od razu możliwe; na przykład, gdy kupujący potrzebuje czasu na dokończenie formalności kredytowych w banku. Jeżeli natomiast nie ma przeszkód w zawarciu umowy sprzedaży, strony powinny od razu udać się do notariusza w celu sporządzenia umowy sprzedaży. Zabezpieczeniem wykonania umowy końcowej jest zapłacony przy umowie przedwstępnej zadatek. Jeżeli kupujący w wyznaczonym terminie nie zawrze umowy sprzedaży, bo na przykład rozmyśli się, wówczas sprzedającemu będzie przysługiwało prawo do zatrzymania otrzymanego zadatku. Umowę przedwstępną sprzedaży możemy zawrzeć również w formie aktu notarialnego. To pośrednik jest w stanie pomóc stronom ustalić w umowie przedwstępnej wszystkie istotne warunki umowy przyrzeczonej, uwzględniając indywidualne okoliczności każdej transakcji. Nie ma szablonu umowy przedwstępnej. Każda transakcja jest inna, za każdym razem jest wiele istotnych szczegółów, które należy w umowie przedwstępnej uwzględnić.
Umowa sprzedaży
Obrót nieruchomościami- w tym sprzedaż, zawsze wymaga formy aktu notarialnego. Niezachowanie tej formy, czyli na przykład zawarcie umowy sprzedaży mieszkania w formie pisemnej, spowoduje bezwzględną nieważność. Treść umowy sprzedaży przygotowuje notariusz na podstawie przepisów prawa. Koszty związane z zakupem mieszkania ponosi strona kupująca. Jest to najczęściej moment rozliczenia wynagrodzenia za pośrednictwo.
Końcowe formalności
Zawarcie umowy sprzedaży, zapłata ceny sprzedaży i wydanie lokalu to jeszcze nie koniec całej transakcji. W trakcie wydania lokalu strony w obecności pośrednika podpisują przygotowane przez niego protokoły zdawczo-odbiorcze, które pozwolą rozwiązać umowy z dostawcami mediów. Po podpisaniu protokołów konieczne jest jeszcze dokonanie formalności związanych ze zmianą właściciela mieszkania w zakładzie gazowniczym i energetycznym, u operatora telefonicznego i dostawcy internetu. Zatem dopiero po załatwieniu tych wszystkich końcowych formalności można uznać, że nasz transakcja szczęśliwie dobiegła do końca.