Jak dobrze i bezpiecznie kupić mieszkanie?
To wcale nie takie proste, jak się wielu wydaje. Kupno mieszkania to na tyle ważna i odpowiedzialna decyzja, związana z poważnym stresem, że warto opierać się w trakcie całego procesu kupna na wiedzy i doświadczeniu eksperta, czyli pośrednika w obrocie nieruchomościami. Zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741, art. 179 ust. 2) "pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami".
Z pośrednikiem czy bezpośrednio?
Bardzo wielu kupujących zadaje sobie pytanie, czy korzystać z usług pośrednika. Tymczasem zakup mieszkania nie ogranicza się tylko do znalezienia właściwego mieszkania. Nie każdy kupujący potrafi właściwie przygotować umowę przedwstępną, negocjować cenę, określić stan prawny i techniczny mieszkania. Nie każdy też potrafi bezpiecznie zorganizować zapłatę ceny sprzedaży i wydanie lokalu oraz dopilnować wymeldowania i zmiany umów odnośnie do mediów. Zatem kupno z udziałem pośrednika należy polecić przede wszystkim osobom, które cenią sobie bezpieczeństwo i chcą szybko znaleźć mieszkanie.
Przy wyborze biura pośrednictwa należy jednak zwrócić uwagę na kilka rzeczy. Po pierwsze, należy korzystać tylko z usług licencjonowanego pośrednika. Aby to sprawdzić, wystarczy zapytać o numer licencji i świadectwo nadania oraz dowód ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej. Ubezpieczenie OC oznacza, że jeżeli pośrednik narazi nas na szkodę (np. nie sprawdzi stanu prawnego nieruchomości), będzie miał z czego wypłacić odszkodowanie.
Uwaga! Minimalna kwota ubezpieczenia z tego tytułu wynosi około 90 000 złotych, co przy dzisiejszych cenach mieszkań jest niewystarczające i w razie poniesionych strat nie zapewni odpowiedniego odszkodowania!
Należy szukać takiego pośrednika, który posiada ubezpieczenie na kwotę przewyższającą cenę zakupu nieruchomości. Jeżeli pośrednik nie dysponuje takim ubezpieczeniem i licencją, to znaczy, że nie jest pośrednikiem, tylko oszustem i należy opuścić biuro. W Polsce jest zarejestrowanych 3 razy więcej agencji nieruchomości niż licencjonowanych pośredników. Oznacza to, że 2 na 3 biura działają niezgodnie z prawem, narażając swoich klientów na poważne ryzyko. To tak jakby ktoś otworzył gabinet lekarski i w nim leczył, nie będąc lekarzem.
Po drugie, należy unikać biur pośrednictwa, które żądają opłat z góry za przyjęcie zlecenia. Pośrednik powinien bez pobierania opłat udostępnić nam każdą ofertę, towarzyszyć przy oglądaniu mieszkania oraz doradzić, gdy potrzebujemy porady, a jego wynagrodzenie powinno być płatne po wykonaniu zlecenia, zgodnie z podpisaną umową pośrednictwa przy kupnie. Pośrednicy pracują przy pomocy innych osób, ale biorą za nich pełną odpowiedzialność, a osoby te powinny mieć pisemne pełnomocnictwa od pośredników.
Jak dokonać wyboru dobrego pośrednika?
-
Zasięgnijmy opinii znajomych, którzy korzystali już z usług pośrednika.
-
Przejrzyjmy oferty pośredników w prasie, Internecie, pismach fachowych (warto wybrać firmę specjalizującą się w sprzedaży nieruchomości w danej okolicy).
-
Postarajmy się ustalić, czy pośrednik należy do jakiegoś stowarzyszenia, czy jego oferta znajduje się na stronie internetowej lub czy współpracuje z innymi biurami nieruchomości (pozwala to na zdobycie ogromnej bazy danych o nieruchomościach bez konieczności odwiedzania kilku firm i składania kilku zleceń).
-
Zwróćmy uwagę na możliwość współpracy agencji nieruchomości z notariuszem, doradcą kredytowym.
-
Obserwujmy naszego agenta. Zwróćmy uwagę na liczbę przedstawianych nam ofert i to, czy odpowiadają one naszym wymaganiom- jak zachowuje się pośrednik w kontaktach z klientami, czy potrafi być miły i kompetentny.
Dlaczego mam podpisać umowę pośrednictwa?
Obowiązek podpisania takiej umowy nakłada powołana na wstępie Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Jeśli pośrednik nie zawiera takiej umowy, po prostu łamie prawo. Kto, jak kto, ale pośrednik jest osobą, która z należytą starannością powinna przestrzegać prawa. Umowa ta określa wzajemne zobowiązania, w tym ewentualne wynagrodzenie, musi wskazywać pośrednika wraz z numerem licencji odpowiedzialnego za ewentualną transakcję. Najczęściej spotykane umowy to tzw. umowy rezultatu. Jeśli nie kupimy mieszkania wskazanego przez pośrednika, to taka umowa staje się bezprzedmiotowa i pośrednik nie ma żadnych roszczeń o wynagrodzenie.
Teraz pośrednik zada nam wiele pytań i im bardziej szczegółowo na nie odpowiemy, tym oferowane nieruchomości będą w większym stopniu odpowiadały naszym kryteriom.
Lokalizacja
Podajmy, która część miasta nas interesuje. Jeżeli chcemy zamieszkać w ściśle określonej okolicy, warto posłużyć się mapą i podać dokładny obręb ulic. Jeżeli jesteśmy zainteresowani kilkoma dzielnicami, przekażmy pośrednikowi ogólne informacje na ten temat, tzn. odległość od szkoły, kościoła, miejsca pracy, sklepów, targowisk czy przystanków autobusowych. Cenną informacją będzie również określenie usytuowania budynku w wybranej okolicy. Jeżeli nie chcemy, by okna naszego mieszkania wychodziły bezpośrednio na komin elektrociepłowni, podwórko sąsiadów czy też trzypasmową arterię komunikacyjną - powiedzmy o tym od razu. Każda dodatkowa uwaga zaoszczędzi czas i koszty związane z prezentacją nieruchomości przeznaczonych do sprzedania.
Informacje ogólne
Zwróćmy uwagę na liczbę pokoi, ich rozmieszczenie (ważne przy planowaniu modernizacji - jeżeli będziemy mieli pomysł na połączenie kuchni z dużym pokojem), usytuowanie kuchni, jej wielkość. Nakreślmy pośrednikowi odręczny szkic mieszkania, który jest najbliższy naszym oczekiwaniom, co da mu wyobrażenie o naszych potrzebach.
Stan nieruchomości
Pamiętajmy szczególnie o stanie, w jakim obecnie znajduje się interesujący nas obiekt. Często ze zgłoszonej do biura nieruchomości oferty niewiele wynika. Właściciel sprzedawanego domu czy lokalu może mieć zupełnie inny gust i poczucie estetyki niż my. Pamiętajmy, że pośrednik nie ma możliwości obejrzenia każdej zgłaszanej nieruchomości, a informacje, które przekaże osobiście lub telefonicznie odzwierciedlają wyłącznie to, co usłyszał od sprzedającego.
Budynek
W wypadku nieruchomości lokalowych, czyli mieszkań w blokach, kamienicach, podajmy wszelkie oczekiwania związane z budynkiem, w którym nieruchomość ma się znajdować. Polski rynek budowlany rozwija się od paru lat w bardzo szybkim tempie, co powoduje pojawianie się również na rynku wtórnym wielu ciekawych kilkuletnich lokali. Warto przeanalizować (opinia pośrednika może być bardzo pomocna), czy opłaca się zainteresować budynkami z cegły z lat pięćdziesiątych, czy może lepiej rozważyć zakup mieszkania kilkuletniego, również w budynku z cegły, ale dodatkowo z garażem i kompleksem sklepów na strzeżonym i ogrodzonym osiedlu.
Jeżeli decydujemy się na zakup nieruchomości położonej w budynku kilkudziesięcioletnim (w wypadku bloków z wielkiej płyty nawet wcześniej), weźmy pod uwagę fakt przeprowadzanych remontów i modernizacji klatek schodowych, instalacji grzewczych, wodno-kanalizacyjnych i gazowych. Wyjaśnijmy pośrednikowi, że mamy zamiar kupić mieszkanie przeznaczone do remontu i jeżeli zdecydujemy się na jego wykańczanie, to nie chcemy, by w ciągu najbliższych paru lat spółdzielnia mieszkaniowa lub administrator budynku podejmowali decyzję o zrywaniu naszych glazur lub demontażu mebli kuchennych w celu wymiany rur.
Przedstawmy agentowi obręb pięter, które nas interesują. Jeżeli decydujemy się na mieszkanie na parterze, określmy również, czy będziemy zainteresowani lokalami, których okna wychodzą bezpośrednio na chodnik dla pieszych czy może park.
Cena
Bardzo ważną i chyba podstawową informacją dla pośrednika jest wysokość funduszy, jakie przeznaczamy na zakup nieruchomości. Przez podanie maksymalnej kwoty, jaką możemy przeznaczyć na dom czy mieszkanie - agent zapozna się z możliwościami finansowymi nas, jako klienta i przedstawiane przez niego oferty będą zawsze mieściły się w granicach naszych możliwości. Uwzględni dodatkowe koszty: związane z umową notarialną, wstępne koszty kredytowe. W tym momencie należy również pamiętać o udzieleniu informacji o ewentualnym kredycie bankowym, z którego mamy zamiar skorzystać. Pośrednik powinien przedstawić nam ofertę banków, z którymi współpracuje jego firma, i gdy któraś z nich nas zainteresuje, umówić nas na spotkanie z agentem banku.
Terminy
Istotnym elementem rozmowy z naszym pośrednikiem, jest określenie odpowiadających nam terminów, czyli momentu, w którym chcielibyśmy dokonać zakupu, terminu przekazania ewentualnego zadatku na poczet wartości nieruchomości i okresu, w jakim chcielibyśmy wprowadzić się do naszego nowego mieszkania.
Szukanie mieszkania
Czas, jaki należy poświęcić na zapoznanie się z ofertami, stanowi ok. 70 proc. czasu, jaki będzie poświęcony całemu zakupowi, ale zaprocentuje on później najkorzystniejszą ceną zakupu i mieszkaniem spełniającym nasze oczekiwania. Poszukiwania są jednak niezwykle czasochłonne. Dobre biuro nieruchomości jest w stanie w ciągu jednego wieczoru zaprezentować od 4 do 6 mieszkań, spełniających nasze oczekiwania.
Negocjacja ceny
Jeżeli już znajdziemy mieszkanie, które odpowiada naszym oczekiwaniom, czas na następny etap, czyli ustalanie ceny. Jest to pierwszy element, jaki strony muszą uzgodnić. Jeżeli bowiem nie możemy porozumieć się co do ceny, inne ustalenia nie mają znaczenia. Zdobyta uprzednio wiedza odnośnie oferty rynkowej pozwoli nam na prowadzenie skutecznych negocjacji dotyczących ceny. Przyjęło się, że sprzedający wystawiają mieszkanie na sprzedaż po cenie nieco zawyżonej w stosunku do tej, którą chcieliby uzyskać. Zatem zawsze, nawet w przypadku, gdy cenę uważamy za niewygórowaną, powinniśmy prowadzić negocjacje. Na tym etapie bardzo przydatną rolę będzie pełnił pośrednik, który wielokrotnie uczestniczył w takich negocjacjach. Nie jest on stroną tych negocjacjach, ale zależy mu na znalezieniu kompromisu między oczekiwaniami sprzedających i kupujących. Pośrednik jest bardzo zainteresowany doprowadzeniem do transakcji. Można spokojnie powierzyć mu tą rolę, jeżeli jest szansa na ustalenie wspólnej ceny zrobi wszystko, aby strony doszły do porozumienia.
Nieprawdą jest opinia, jakoby pośrednicy zainteresowani byli „podbijaniem” ceny mieszkania. To wolny rynek ustala ceny. Pośrednikowi zależy na doprowadzeniu do transakcji.
Stan prawny
To pośrednik jest w pełni odpowiedzialny za sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Będzie się opierał nie tylko na oświadczeniach, ale na dokumentacji mieszkania, którą zanim przystąpimy do zakupu nam przedstawi i zinterpretuje. Niektóre dokumenty, jak odpisy z ksiąg wieczystych nie są czytelne i tylko ten, kto ciągle się nimi posługuje może pomóc nam je zrozumieć.
Umowa przedwstępna
Każdą umowę sprzedaży można poprzedzić umową przedwstępną, jednakże zawarcie umowy przedwstępnej ma sens tylko wówczas, jeżeli z różnych względów zawarcie umowy sprzedaży nie jest od razu możliwe; na przykład, gdy kupujący potrzebuje czasu na dokończenie formalności kredytowych w banku. Jeżeli natomiast nie ma przeszkód w zawarciu umowy sprzedaży, strony powinny od razu udać się do notariusza w celu sporządzenia umowy sprzedaży. Zabezpieczeniem wykonania umowy końcowej jest zapłacony przy umowie przedwstępnej zadatek. Jeżeli sprzedający w wyznaczonym terminie nie zawrze umowy sprzedaży, bo na przykład rozmyśli się lub znalazł lepszego kupca, wówczas kupujący będzie mógł żądać od niego zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Umowę przedwstępną sprzedaży możemy zawrzeć również w formie aktu notarialnego. To pośrednik jest w stanie ustalić w umowie przedwstępnej wszystkie istotne warunki umowy przyrzeczonej, uwzględniając indywidualne okoliczności każdej transakcji. Nie ma szablonu umowy przedwstępnej. Każda transakcja jest inna, za każdym razem jest wiele istotnych szczegółów, które należy w umowie przedwstępnej uwzględnić.
Umowa sprzedaży
Obrót nieruchomościami- w tym sprzedaż, zawsze wymaga formy aktu notarialnego. Niezachowanie tej formy, czyli na przykład zawarcie umowy sprzedaży mieszkania w formie pisemnej, spowoduje bezwzględną nieważność. Treść umowy sprzedaży przygotowuje notariusz na podstawie przepisów prawa. Koszty związane z zakupem mieszkania są spore i ponosi je kupujący. Pośrednik przedstawi te kwoty przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania. Koszty transakcji obejmują podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. ceny mieszkania, zryczałtowaną opłatę sądową od wpisu prawa własności i wpisu hipoteki i taksę notarialną, czyli wynagrodzenie notariusza, również zależne od ceny sprzedaży. Jest to moment rozliczenia wynagrodzenia za pośrednictwo. Ponadto, jeżeli przy zakupie korzystamy z kredytu bankowego, w koszty kupna musimy również wliczyć prowizje i opłaty z nim związane.
Końcowe formalności
Zawarcie umowy sprzedaży, zapłata ceny sprzedaży i wydanie nam lokalu to jeszcze nie koniec całej transakcji. W trakcie wydania lokalu strony w obecności pośrednika podpisują przygotowane przez niego protokoły zdawczo-odbiorcze, które pozwolą nam wkrótce zawrzeć umowy z dostawcami mediów. Po podpisaniu protokołów konieczne jest jeszcze dokonanie formalności związanych ze zmianą właściciela mieszkania w zakładzie gazowniczym i energetycznym, u operatora telefonicznego i dostawcy internetu. Jeżeli dla naszego mieszkania prowadzona jest księga wieczysta, na podstawie aktu notarialnego właściwy sąd rejonowy wydział ksiąg wieczystych, zawiadomiony przez notariusza, dokona wpisu prawa własności na naszą rzecz. Jeżeli nabyliśmy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, notariusz wyśle odpis naszego aktu do spółdzielni. Jeszcze do niedawna przy kupnie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla ważności umowy konieczne było przyjęcie nowego nabywcy w poczet członków spółdzielni. Obecnie w związku z orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego nabywca nie ma obowiązku występować o członkostwo. Zatem dopiero po załatwieniu tych wszystkich końcowych formalności można uznać, że nasz transakcja szczęśliwie dobiegła do końca.